확정일자 받는 법 총정리 – 온라인·주민센터·언제 받아야 하나까지
2026년 7월 1일확정일자란 무엇인지, 언제 받아야 하는지, 온라인·주민센터·등기소 중 어디서 받는지 한 번에 정리해 드리겠습니다.
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했음을 공적 기관이 인증해주는 제도입니다. 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖기 위해 반드시 필요합니다.
· 전입신고만 했을 때 → 대항력 발생 (집주인이 바뀌어도 계약 만료까지 거주 가능)
· 전입신고 + 확정일자 → 대항력 + 우선변제권 발생 (경매 시 보증금 우선 회수 가능)
전입신고만으로는 보증금을 돌려받는 권리(우선변제권)가 생기지 않습니다.
반드시 확정일자까지 받아야 내 보증금이 법적으로 보호됩니다.
- 확정일자를 늦게 받을수록 우선순위가 밀립니다
- 전입신고와 확정일자를 같은 날 받아도 우선변제권은 전입신고 다음날 0시부터 발생
- 확정일자를 나중에 받으면 받은 날부터 효력 발생 → 그 사이 등록된 근저당보다 순위 뒤처짐
- 잔금 지급일 = 이사 당일 = 전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 원칙
확정일자 신청 가능 시점: 임대차계약서에 서명한 순간부터 바로 신청 가능합니다. 이사 전이라도 계약서가 있으면 미리 받아둘 수 있습니다.
💡 인터넷등기소 온라인 신청은 24시간 365일 가능합니다. 이사 당일 저녁이라도 늦지 않았습니다. 지금 바로 신청하세요.직장인이나 주민센터 방문이 어려운 경우 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 온라인으로 신청할 수 있습니다. 수수료 500원.
임대차계약서 전체 페이지 스캔 또는 사진 파일 (JPG·PDF) + 간편인증(카카오·네이버·PASS) 또는 공동인증서 + 수수료 500원 결제 카드
iros.go.kr 접속 → 상단 메뉴 '신청' → '전자확정일자' → '신청서 작성/제출' 클릭 → 간편인증 또는 공동인증서로 로그인
임차 주택 주소·보증금·계약 기간 입력 → 계약서 파일 업로드 (전체 페이지 선명하게 스캔)
카드·계좌이체로 수수료 결제 → 신청 완료. 처리는 평일 업무시간 중 담당자 확인 후 완료
처리 완료 후 인터넷등기소에서 확인 가능. 온라인 신청 계약서는 인터넷등기소에 전자 보관되어 분실해도 재발급 가능
📌 온라인으로 확정일자를 받으면 계약서가 전자문서로 인터넷등기소에 저장됩니다. 나중에 계약서를 분실해도 전자문서를 재발급받을 수 있어 오히려 더 안전합니다.
이사 당일 전입신고를 하러 주민센터에 간다면 확정일자도 함께 처리하는 것이 가장 효율적입니다. 한 번 방문으로 두 가지를 동시에 끝낼 수 있습니다.
임대차계약서 원본 (필수) + 신분증 + 수수료 600원
이사 온 주소지 관할 주민센터 방문. 주소지와 무관한 타 주민센터는 불가 (관할 주민센터만 가능)
창구에서 신청서 작성 → 계약서 원본·신분증 제출 → 담당자가 계약서에 확정일자 도장 날인
600원 납부 → 확정일자 도장이 찍힌 계약서 원본 즉시 반환. 소요 시간 약 10~20분
🕘 주민센터 운영 시간: 평일 09:00~18:00 (점심 12:00~13:00 혼잡). 토·일·공휴일 불가. 오전 일찍 방문하는 것이 대기 없이 빠릅니다.
| 구분 | 인터넷등기소 (온라인) | 주민센터 (방문) | 등기소 (방문) |
|---|---|---|---|
| 수수료 | 500원 | 600원 | 600원 |
| 이용 시간 | 24시간 365일 | 평일 9~18시 | 평일 9~18시 |
| 준비물 | 계약서 스캔·사진 파일, 인증서 | 계약서 원본, 신분증 | 계약서 원본, 신분증 |
| 처리 시간 | 평일 업무시간 내 처리 | 즉시 (10~20분) | 즉시 (10~20분) |
| 계약서 보관 | 전자 보관 (분실 시 재발급 가능) | 원본 돌려받음 | 원본 돌려받음 |
| 추천 상황 | 야간·주말, 바쁜 직장인 | 전입신고와 동시에 | 주민센터 혼잡 시 |
· 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생합니다
· 늦게 받은 기간 동안 집주인이 근저당을 새로 설정하거나 다른 임차인이 확정일자를 받으면 → 나보다 순위 앞서게 됨
· 경매 발생 시 내 보증금을 먼저 돌려받지 못할 수 있음
✅ 지금이라도 받아야 하는 이유
· 아직 확정일자를 못 받으셨다면 오늘이 가장 빠른 날입니다
· 인터넷등기소에서 지금 바로 신청할 수 있습니다 (500원, 5분)
Q. 확정일자를 받아야 전세보증보험도 자동으로 가입되나요?
아닙니다. 확정일자와 전세보증보험(HUG·SGI서울보증)은 별개입니다. 확정일자는 우선변제권을 위한 요건이고, 전세보증보험은 HUG 등에 별도로 신청해야 합니다.
Q. 계약서 사본으로도 확정일자를 받을 수 있나요?
주민센터·등기소 방문 시에는 계약서 원본이 필수입니다. 인터넷등기소 온라인 신청 시에는 원본을 스캔한 파일을 업로드하면 됩니다. 사본 복사본은 불가합니다.
Q. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았는데, 우선변제권은 언제부터 생기나요?
전입신고와 확정일자를 같은 날 받아도 우선변제권은 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다. 이 때문에 이사 당일 가능한 빨리 두 가지를 함께 처리하는 것이 중요합니다.
Q. 월세 계약도 확정일자를 받아야 하나요?
네. 전세뿐만 아니라 월세도 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 적어도 집이 경매에 넘어갈 경우 확정일자 없이는 보증금을 먼저 돌려받기 어렵습니다.
Q. 임대차 신고(전월세 신고)를 하면 확정일자가 자동으로 되나요?
네. 2021년 6월부터 시행된 임대차 신고제(전월세 신고)를 완료하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 단, 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약에만 신고 의무가 있습니다. 해당이 안 된다면 별도로 확정일자를 받아야 합니다.
Q. 계약 갱신할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금이 인상된 경우에는 인상된 금액에 대해 새로 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 기존 확정일자는 기존 보증금 범위에서만 우선변제권이 적용되기 때문입니다. 갱신 계약서를 새로 작성했다면 인터넷등기소에서 바로 신청하세요.
이사 당일 전입신고와 함께 처리하는 것이 원칙이지만, 아직 못 받으셨다면 오늘 바로 신청하세요. 내 보증금을 지키는 가장 기본적인 첫 단계입니다. 🏠
✉️ Park Jihye · junimom14@naver.com
